Vivienda - La dación en pago

Reproducimos a continuación la magnífica exposición de la comisión de vivienda sobre la dación en pago el viernes 24 de junio. El documento está visualizable y descargable en PDF también aquí, además de otro documento con sugerencias para conseguir la dación en pago de tu vivienda si tienes problemas para pagarla. En ese caso, también te animamos a ponerte en contacto con nosotros.

¿QUÉ ES LA DACIÓN EN PAGO?

La dación en pago se está utilizando mucho últimamente para cancelar las deudas provenientes de las hipotecas con un banco de forma que con la dación en pago se entrega la vivienda y quedan saldadas todas las deudas con la entidad de crédito. Al quedar saldadas las deudas se salva también la posición de los avalistas o fiadores con lo que es una figura muy importante para los endeudados con el banco.

¿ES LEGAL LA DACIÓN EN PAGO?

Sí, y está recogida en el artículo 140 de la ley hipotecaria española y en la legislación europea. Se aplica a casos de deudores de buena fe. En otros países de nuestro entorno se aplican leyes cuyo fin es el mismo que la dación en pago, en Francia con la Ley de segunda oportunidad, en Alemania y Portugal con leyes similares, en varios estados de EEUU…

¿DE QUIÉN ES LA CULPA DE NO PODER PAGAR LA HIPOTECA?
Sospechosos: ciudadanos, bancos y elementos de control sobre los bancos y el endeudamiento de éstos y las familias, como el banco de España y el propio gobierno.

Los ciudadanos son unos inconscientes. Ejemplo: un niño quiere comerse una bolsa de gominolas de un kilo, y el padre, que es el que decide si se las da o no, se las da. Por la noche el niño está con el estómago bailando, de quién es la culpa? Del niño por inconsciente o del padre por no haberle negado las gominolas?

Los bancos en España concedieron hipotecas de alto riesgo. Las hipotecas subprime son las que el ratio de esfuerzo para el pago (el porcentaje de los ingresos de una familia destinado al pago de la hipoteca) es superior al 35% o cuando se financia más del 80% del coste de la vivienda. En España se mantiene que una hipoteca es de alto riesgo cuando el ratio de esfuerzo es superior al 55% o cuando se financia más del 85% del coste de la vivienda. Estos ratios se incumplieron en España y se sobre tasaron las viviendas, superando el 85% máximo permitido. Los bancos en España, junto con los organismos de control, fueron los auténticos inconscientes, no los ciudadanos. Por lo tanto ellos deben de asumir las pérdidas generadas por su inconsciente egoísmo.

¿POR QUÉ DEMANDAR LA MODIFICACIÓN DE LA LEY PARA QUE SE OBLIGUE A LOS BANCOS A ACEPTAR LA DACIÓN EN PAGO?

Porque no aceptarla es injusto, y según como se mire, ilegal.

Ejemplo: una promotora que utiliza la vivienda para crear un negocio ampliamente lucrativo, puede canjear su deuda por activos, es decir, en caso de problemas se tasan sus bienes y se crea un concurso de acreedores, mientras que una familia, que accedió a una hipoteca para cubrir una necesidad y derecho constitucional, no para llenarse los bolsillos, no sólo es desahuciada, sino que se además continua con una deuda, más los intereses de esa deuda.

A un particular le sacan la vivienda a subasta, sino se la adjudica nadie, se la queda el banco por el 50% del valor de tasación, recayendo la diferencia con la deuda sobre su espalda.

Y es ilegal no aplicar la dación en pago porque cuando no podemos pagar y entregamos la vivienda al banco, le estamos dando una vivienda que tiene un valor de mercado, que es el valor de tasación, por qué el banco solo me descuenta el 50% de este valor?

¿COMO REPERCUTIRÍA EN LOS BANCOS APLICAR LA DACIÓN EN PAGO?

Se dice por parte de los medios, de los bancos, de los políticos…que la dación en pago provocaría unas pérdidas en el sistema financiero insalvables, pero veamos esto con datos:

Los bancos han realizado 300.000 desahucios desde el 2007 hasta el 2011. Imaginemos que se han financiado esas viviendas al 100% (recordemos que no se puede dar más de un 85%). Imaginemos que la hipoteca media fuese de 250.000 € (que es menor, en torno a los 150.000€) y que la devaluación de la vivienda fuese de un más que genenoros 20%. Esto significa que una vivienda que valía 250.000 ahora vale 200.000, es decir el banco perdería 50.000€ por vivienda. Si multiplicamos 300.000 viviendas por 50.000 € nos da 15.000 millones de €. Es decir, si se aceptara la dación en pago los bancos, cajas, perderían hasta la fecha 15.000 millones€ en el peor de los casos, ya que el ejemplo tomado tiene los valores muy al alza. Estos 15.000 millones de € son un 25% de los beneficios obtenidos por la banca en 2009. Es una cantidad muy inferior a las ayudas aportadas por los gobiernos.

¿POR QUÉ EL GOBIERNO SE OPONE A LA DACION EN PAGO?

Ejemplo: mantenemos los valores del ejemplo anterior. Se hizo una hipoteca de 250.000€, el banco se la adjudica por 125.000 € (50% del valor de tasación). El ex propietario debe al banco 125.000€ + costas judiciales (unos 50.000€). El banco vende la vivienda por 200.000€ (ahora sólo dan hipotecas para sus propiedades) + los 175.000€ que le debe el propietario son 375.000€, si a esto le descontamos el importe prestado por el banco inicialmente, es decir, los 250.000 € que costó la vivienda, nos sale que el banco obtuvo un beneficio de 125.000 € por vivienda. 125.000 x 300.000 viviendas nos da 37.500 millones de €, más los intereses que este dinero genera. Es por esto que los bancos prohíben al gobierno que se permita la dación en pago, y claro , el gobierno como buen lacayo del sistema, acepta sin dudar.

¿CUÁL ES EL COSTE ECONÓMICO Y SOCIAL DE NO APROVAR LA MEDIDA?

En primer lugar se condena a la pobreza y a la exclusión social a miles de personas, ya que tienen una deuda, no tienen vivienda y tienen que buscarse un sitio donde dormir. La gente endeudada, buscará generar dinero en la economía sumergida, para evitar el embargo de parte de la nómina o beneficios para saldar la deuda pendiente. Esto significa una reducción de los ingresos a las arcas del estado, en un contexto donde es más necesario que nunca que se aporte dinero. Esto provocará recortes sociales por falta de ingresos en las arcas del estado, se reducirá el consumo (una de las principales medidas para salir de la crisis es que se active el consumo) y se obligará a las familias al éxodo en busca de nuevas oportunidades.

RETROACTIVIDAD O NO. ¿POR QUÉ DEBE SER CON CARÁCTER RETROACTIVO?
Porque de no serlo nos estaríamos olvidando de las 300.000 familias desahuciadas. Porque de poco sirve que la dación en pago se aplique sólo a las ejecuciones realizadas a partir de la firma de la ley. Imaginemos que se firma en 2012 y se aplica a partir de 2013…de poco puede valer, cuando el grueso de los desahucios ya se han ejecutado. Y que si pedimos que se aplique a todas las ejecuciones realizadas a partir de la aprobación de la ley, lo que nos van a dar es la aplicación para las nuevas hipotecas, con lo cual el problema actual no se resolvería.

Hay quien puede interpretar que aplicar una ley de estas características con carácter retroactivo puede no ser algo justo con los bancos y que no se puede aplicar, pero el estado ya nos demostró que si se pueden aplicar leyes con carácter retroactivo que van en contra de lo anteriormente firmado y de los derechos adquiridos, y como ejemplo la aplicación con carácter retroactivo del despido mediante el pago de 20 días trabajados anuales, el lugar de los 45 o 33 que estaban en vigencia, eso sí, justificando “falta de trabajo” o “problemas económicos”.

MITOS:

Primero está el mito de que el gobierno no puede intervenir, ya que se trata de un contrato entre privados. El gobierno intervino para solucionar estos problemas inyectando ingentes cantidades de dinero público en el sistema financiero.

Se dice, con razón, que aplicar la dación en pago obligaría a las entidades financieras a subir los intereses de las hipotecas y restringiría el acceso a la hipoteca por parte de los ciudadanos. Pero esto obligaría a la reducción obligatoria del precio de la vivienda, para que el importe final sea asequible al comprador.

¿ES POSIBLE CONSEGUIR LA APLICACIÓN DE LA DACIÓN EN PAGO?

Sí, se realizaron propuestas de ley en el congreso, por parte del grupo mixto, verdes, IU y ERC, fue echada abajo con los votos en contra de PSOE y abstenciones de PP CiU PNV.

Hay dos sentencias favorables, una del tribunal provincial de Navarra, y otra del juzgado de primera instancia de Barcelona. (ya se encargarían los bancos en sus recursos de asegurarse que el t. superior las echase abajo)

Existe una organización de jueces, Jueces para la Democracia, que han solicitado al gobierno la aplicación de la dación en pago.

La dación en pago se está aplicando en casos de extranjeros que retornan a su país (se llevan unos 6.000 casos). Casos en los que el banco sabe que no va a cobrar y no le interesa incrementar sus listas de morosidad para las clasificaciones.